不動産を売却したい！所得税を節税する方法ってある？
小岩にある自宅マンションの査定をしたところ、購入当初よりも査定かかなり高いので大きな利益が出そうといった場合には税金が気になるところですね。
不動産を売却して譲渡益が出た場合は、その利益に対して所有期間5年以下（短期譲渡）なら約40%、5年を超える（長期譲渡）と20%の所得税がかかります。
1,000万なら約400万も税金で取られることになるので、節税できる方法はないかと思われるのは当然だと思います。
そこで、今回は、不動産売却時の所得税の節税について詳しく説明いたします。
●不動産の課税譲渡所得の計算方法●
不動産の売却が決まれば、どれくらい利益が出るのかわかります。
【計算方法】
課税譲渡所得=不動産の売却価格－（取得金額＋譲渡費用）－特別控除
この特別控除が節税できる部分になります。
譲渡費用には、仲介手数料、登記費用、印紙税などがあります。
●短期譲渡と長期譲渡●
所得税は、課税譲渡所得に対して、所有年数によって決められた税率を掛けて計算されます。
その税率は、その年の1月1日時点で5年以下の場合は、39.63%(所得税 30.63% 、住民税 9%)、5年以上の場合は、20.315%(所得税 15.315% 、住民税 5%)となっています。
【計算方法】
譲渡所得税 = 課税譲渡所得 × 税率
●不動産売却時に利益が出た場合にできる節税とは●
では、実際に不動産を売却して譲渡所得税を支払わないといけなくなった際には、どういった節税方法があるのでしょうか。
先ほど出てきた特別控除を活用することで節税が可能になります。
特に、居住用として利用していた不動産を売却する場合には、大きな特別控除を利用することが可能なので、該当する場合は必ず活用するようにしましょう。
●居住用の不動産売却時に適用できる「3000万円控除」●
要件を満たせば所有期間に関係なく適用され、マイホームを売る場合はほとんどがこの特別控除を利用できます。
相続した物件で購入価格が分からない場合などは、売却価格の取得費の5%までしか取得金額を認められないので、3,000万以上で売れた場合は控除しきれないケースもありますが、それでも3,000万引けるので、納税金額を大きく節税することが可能です。
【3,000万控除の適用条件】
① 所有物件に住まなくなって3年以内であること
② 所有物件を売るまでに賃貸など収益を得ていないこと
③ 売った年から3年前までこの特例を利用していないこと
④ 売主と買主が親子など特別な関係がないこと
3,000万控除は、他の特例と同時に使えない、利用すると3年間はこの特例が使えないので注意してください。
又、売却した翌年に必ず確定申告をしないといけません。
・空家にも利用できる
3,000万控除の特例は、条件を満たせば空家にも利用できます。
ご両親が無くなって相続した不動産などにも使えますが、適用条件をきちんと確認しておいてください。特に期間があるので、売却する場合は早めに動く必要があります。
【空家特例の適用条件】
① 相続した空家を売却するにあたって、亡くなった人が相続開始前まで一人暮らし又は要介護認定を受けて老人ホームなどに入所していた場合
② 相続開始時から売却する時まで空家であること
③ 空家を取り壊して土地で売却、又は耐震補強を行って、相続開始から3年を経過した年の12月31日までに売却であること
④ 売却価格は、1億円以下であること
・所有期間10年超の場合は軽減税率適用も
所有期間が10年を超える不動産に関しては、譲渡所得が6,000万を超える部分は軽減税率が適用され、長期譲渡20%の税率が14%に軽減されます。
●その他の節税方法●
控除ではありませんが、所有期間が10年を超える不動産を売却して買い替える場合には、税金を繰り延べできる特定居住用財産の買い替え特例を利用できます。
又、売却損が出る場合は、他の不動産を売却して利益を得ていると売却損と損益通算が可能です。売却損に関しては最長3年間繰り越すことができます。
●まとめ●
居住用の不動産を売却する場合には、基本的には居住用の不動産売却時に適用できる3000万円特別控除を活用すれば、税金を払う機会はほとんどないのではないでしょうか。
不動産の取得、売却には様々なケースがありますので、特別控除など節税方法がきちんと適用条件を満たしているか、必ず確認するようにしてください。