借地権付き建物って何？売買のポイントや注意点
【江戸川区】借地権付き建物って何？売買のポイントや注意点
不動産の土地部分に関わる権利は
『所有権』と『借地権』に分かれています。
今回ご紹介する借地権は
字面の通り土地を借りて利用する権利であり
この権利を有することで借りている土地に建物を建てたり
売却・転貸が可能になります。
そもそも借地権とは？
土地の権利には2つあり
『所有権』と『借地権』があります。
基本的に家を購入する場合
土地そのものを購入するため不動産の所有権があなたにわたります。
ですが、安く売りだしている物件の中には
土地を貸地として扱っているものがあり
その土地に設定されているのが借地権になります。
もちろんこの場合、あなたが土地の所有権を保有することはなく
借りている土地になってしまうので『借地権』を保有するという形になります。
賃借権の３つの種類？
借地権を定めた法律の歴史はとても古く
時代の変化によって法律の内容が少しづつ変わっています。
借地権には改定以前の内容で定めたものと
改定以降の新基準で定めたものがあります。
旧法借地権：建物の構造で契約期間が変わる
改定以前の法律で定められた旧法借地権
≪1992年8月1日以前に借りた土地に適用されています≫
これを旧法借地権と言い
建物の構造で契約期間が異なるので、少し複雑な内容といえます。
普通借地権：構造で契約期間制限はない
1992年8月以降に取引で特別な定めをつけない場合
普通借地権で土地を利用することになり普通借地権は
存続期間が30年以上で一回目の更新期間は20年以上にして行います。
旧法借地権のように構造による違いはないので
鉄筋造でも木造でも契約期間は同じで
契約期間の更新は借地人の意思によって行われるので
基本的に地主は断ることは不可能です。
上記の更新期間のその後の更新期間は10年以上。
ただし、更新期間の定めを設けない場合は
一回目が２０年、その後は１０年になります。
定期借地権：契約期間を定める
契約期間を明確にしなくても３０年となる普通借地権とは違い
契約期間を定めることが定期借地権の特徴です。
定期借地権の最低期間は50年以上で
普通借地権よりも長期間の利用を前提としています。
しかし、契約期間は長いものの原則更新は必須ではなく
期間を満了した後は更地にして地主に土地を返す必要があります。
※契約期間の定めがあること
更地にして返却するという義務があることが
定期借地権の重要なポイントです。
原則、契約満了後に建物を解体して
更地にし、借地権自体も手放さなければならないので
自分の代で住み切れば良いという方向けでしょう。
ここでもう一つのポイントが契約満了となっても居住し続けたかったり
将来相続をしたいと考えていらっしゃる方には不向きになります。
借地権付き建物を売買する2つのメリット
同じ住宅を購入するなら、土地のみを使用する権利だけでなく
土地そのものの所有権も持った上でマイホームを建てたいと考える人は多いと思います。
ですが、借地権付き建物にはメリットも多く存在しますので
必ずしも土地の所有権を持つ方が良いとは限りません。
低価の初期費用でマイホームを手に入れる事が可能
土地そのものではなく借地権を購入することで
初期費用を抑えてかつ、住宅を手に入れることが可能です。
一般的には借地権のみの購入なら
土地全体の購入代金の60～80%程度の価格が相場になっていることが多いでしょう。
そのため、土地購入の費用が抑えられ購入費用全体も削減できます。
土地が手に届く範囲の金額で手に入ることや、生活が楽になるのはもちろんのこと
浮いた分の費用を建物部分に当て、内装をこだわる事が可能になるので
自身の理想に近いマイホームを実現することも可能です。
更新できれば土地を使い続けられる
普通借地権のように、更新可能な借地権なら
地主の正当な理由による更新拒否がない限り
半永久的に使い続けることが可能です。
借地権を持っている人が更新の意思を示すことで
期間は延長され 地主は正当な事由なくこれを断ることはできません。
※※正当な事由とは？
・建物が長期間利用されていない
・契約違反行為をしている
・老朽化が著しく、周囲に対して損壊の危険性を及ぼす
借地権付き建物を売買する4つのデメリット
複数のメリットがある借地権付きの建物の場合
デメリットもあるので注意しなければなりません。
・マイホームでも毎月地代の支払いがある
借地権で土地を利用している場合
賃貸利用しているのと同じ状態になりますので、土地の利用料として
毎月地代を支払わなければいけません。
・定期借地権付なら将来は更地にし返却する必要がある
契約期間満了で更地にして地主に返却する必要があります。
建物部分を買い取ってもらうことも更地にする際の建物の解体費用も
自身で負担する必要があります。
・建物の増改築や売買には地主の許可が必要
地主は土地の所有者として借地人に土地を貸している立場です。
そのため、建物に影響する増改築や、土地の借地権の第三者への売買等は
地主の承諾なしには認められません。
・銀行融資の難易度が上がる
借地権利用の場合、担保にできるのは建物部分であり
土地と建物の両方を担保に入れる場合よりも価値が下がるので
融資が受けづらくなります。また、融資が受けられた場合でも
担保価値が下がることで融資の可能額が下がる場合もあることは頭に入れておきましょう。
借地権付き建物の売買は地主と相談を！
権利の一部を地主が持っている借地権付きの建物。
売買や譲渡など処分の際には地主としっかり話し合う事が大切です。
地主の許可なく手放そうとすると必ずトラブルに発展になりかねますので、
しっかりと計画を立て、穏便に話し合いを進めましょう。
また、購入の際も地主と条件をよく相談し互いの納得点を見つけて売買を成立させましょう。
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