不動産売却の際に売主が負う契約不適合責任とは
住まいなどを売却するときに売主が負う責任として
「契約不適合責任」というものがあります。
民法改正により2020年4月から瑕疵担保責任が廃止され、
代わりに契約不適合責任が新設されました。
売主の保障すべき範囲が広がり、
買主側は損害賠償請求や契約解除をしやすくなっています。
不動産は取引金額が大きいため、
売主は、売買契約に際して責任が生じることを理解しておきましょう。
【契約不適合責任とは】
売買対象の不動産が、種類・品質・数量に関して
契約の内容に合っていない場合に負わなければならない責任です。
前民法では、契約不適合責任の規定はなく、
隠れたる瑕疵（傷・不具合）があったときに生じる責任である
「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」が定められていました。
現行民法では、
瑕疵担保責任も含む形で契約不適合責任として新たに定められているので、
旧民法での瑕疵担保責任の知識をお持ちの人は、
規定内容を間違えないように気を付けてください。
瑕疵担保責任との違い
瑕疵担保責任より、
買主保護の傾向を強くしているのが契約不適合責任の特徴です。
瑕疵担保責任では「隠れた瑕疵」が認められないと、
買主は売主に対して損害賠償責任などを追及できませんでした。
しかし、契約不適合責任では、
責任追及の条件が 「隠れた瑕疵の有無」から
「取引の目的物と契約内容の整合性」に変更されています。
また、瑕疵担保責任では
買主が損害賠償請求と契約解除しかできなかったものの、
契約不適合責任では買主が請求できる内容が増えている点に要注意です。
【契約不適合責任における買主の権利】
追完請求
追完請求とは、
契約に適合しない履行があった場合に、
契約に適合した履行を求める権利です。
売買の対象物が契約の目的に合致していない場合、
買主は売主に対してまずは「追完請求」を行います。
具体的には物の修理や代替物の引き渡し、
不足分の追加を要求できます。
代金減額請求
代金減額請求とは、
買契約の履行において、引き渡された目的物が種類、
品質または数量に関して契約の内容に適合しない場合に、
買い主が売り主に対して、代金の減額を請求すること。
追完請求しても応えてもらえない場合、
買主は売主へ問題の程度に応じて代金減額請求が可能です。
また、売主がそもそも追完できない場合や、
売主が追完拒否した場合についても代金減額請求は可能です。
買主が売主へ追完請求したものの、売主が対応を拒否した場合は、
買主は無罪告示解除と代金減額請求のどちらかを選択できます。
催告解除
催告解除とは、
当事者の一方がその債務を履行しない場合において、
相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、
その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。
新法での解除は旧法と異なり「目的を達成できない場合」に限定されません。
解除できないのは「不適合が軽微な場合」のみです。
無催告解除
買主が追完請求した結果、
売主が履行拒否の意思表示をした場合は、
民法第542条に従って買主は契約を無催告解除できます。
無催告解除の場合は、
催告解除と違って対応期限を定めることなく直ちに契約解除が可能です。
損害賠償
引き渡されたものの欠陥によって買主が損害を受けた場合、
買主は売主へ損害賠償請求できます。
ただし損害賠償請求するには売主の故意や過失が必要となります。
(例)
売主が「シロアリが発生している」と知りながら
そのことを隠して買主に売却した場合、
買主は売主へシロアリ被害によって発生した損害について賠償金を請求できます。
【不動産売却時に気を付けること】
・売却する不動産に不具合があるか把握しておく
・不具合があるかどうか専門業者による点検調査を行う
・免責特約を必ず設ける
・雨漏りや騒音、越境など対象物件の完全ではない部分について、
特記事項・容認事項に漏れなく記載する
契約不適合責任は、瑕疵担保責任よりも売主の負担が大きくなっています。
契約不適合責任では「契約書に書かれていることが全て」であることに注意が必要です。
瑕疵担保責任のときのように「隠れた瑕疵」であるかは関係ありません。
これから不動産売却をお考えの方は、
信頼できる不動産会社にお願いするのが良いでしょう☆
そして、最新の動向を確認しながら手続きを進めることが大切です。