投資用不動産査定｜収益還元法とは
瑕疵物件とは大きく分けて4つあります。
下記の画像はコチラ【家の査定のコツ】の記事を
引用したものになります。
瑕疵とはいえ今回は
居住者が自殺してしまったり、火災による被害が出てしまった
物件に重きを置いた記事になります。
通常の中古物件と違い
事故物件には心理的な不安や抵抗感があるので
売り出しても需要が低く価格も下がるのが一般的です。
事故物件の価格は「事件・事故の内容」により異なりますが
どうしても通常の物件より20~30%は下がってしまいます。
価格を下げても必ず売れるとは限らないため
事故物件の売却は「訳あり物件専門の買取業者」に買い取ってもらいましょう。
まずは無料査定を利用し自分の物件の具体的な買取価格や
売却に向けたアドバイスをもらうとよいでしょう。
【事故物件の査定額と判断基準】
そもそも事故物件の場合
通常の物件、又は中古物件より 20～30％買取価格が下がります。
これは賃料募集した際の賃料に関しても同様です。
更に、瑕疵物件には心理的瑕疵となる要因の告知義務があります。
先述したとおり事故物件の買取価格に
心理的瑕疵の内容が大きく関わってきます。
（例）
・数年前に殺人事件が起きて住人が死亡してしまった場合
殺人などや事件や事故で人が亡くなった場合
間違いなく強い心理的瑕疵がある不動産だと判断されます。
その内容が価格査定にも影響するので
査定額が下がるのは当たり前だと言えるでしょう。
・1人暮らしや身寄りが居ない方の孤独死などの場合
病死や寿命によって高齢者が亡くなった場合
自然死と扱われるので心理的瑕疵も弱いと判断されます。
ですので、査定価格にあまり影響がないケースも多いです。
事故物件の買取査定は通常の物件の査定基準とは異なり
特に事故物件となった経緯や細かい状況などの
心理的瑕疵が査定額を大きく揺さぶる影響を覚えておきましょう。
【事故物件の買取業者選びのポイント】
⒈事故物件を専門の買取業者を選ぶ
事故物件の買取をお願いする際は
事故物件を専門に買取している業者を選ぶことです。
事故物件を買取した経験の多い事故物件専門の買取業者の場合
事故物件を買取後に活用する方法に長けています。
また、買取査定に必要な過去のデータが十分揃っているので
査定にかかる時間も短い場合が多いです。
そのため、事故物件でも相場と変わらない適切価格で
買取できるだけでなく
トラブルなくスムーズに買取可能です。
⒉買取業者の行政処分歴を確認する
不動産を取扱する宅地建物取引業を営業するには
国土交通大臣または都道府県知事の許可が必要になるので
この宅地建物取引業法に違反する業務をおこなった場合
その業者は行政処分の対象となります。
行政処分を行われた業者を調べる方法として
ネットで閲覧可能ですので
依頼前は必ず確認しましょう。
事故物件の買取業者を選ぶ場合、過去の行政処分歴を確認して
顧客トラブルが少ない業者を選びましょう。
⒊複数の買取業者に査定依頼をする。
買取価格の下がりやすい事故物件だからこそ
できるだけ高値で買取してもらいたいので
一度に複数社の買取査定を受けられる
「不動産一括査定サイト」を利用するとよいでしょう。
高値で買取してもらうだけでなく
業者の対応などもじっくり見ましょう。
【買取業者に依頼してから売却完了までの流れ】
1.買取してほしい業者を探す
まず初めにすることは事故物件の買取を依頼する
業者を探すことです。
近所にある不動産会社やネットの買取業者に連絡をしましょう。
2.ご自身の売却したい不動産の買取査定をする
事故物件の買取を依頼する業者が決まれば
実際に買取査定を依頼しましょう。
事故物件の査定は、物件の立地だけでなく心理的瑕疵なども考慮して
査定額が決まります。
複数の業者に依頼をする事と
心理的瑕疵の要因をカバーできる好条件があれば
そちらのお話もしましょう。
3.売却する不動産の買取価格やスケジュールの決定
提示された査定額で問題ない際は
売主と買取業者双方の同意を得て
不動産の買取価格が決定します。
不動産の買取価格が決定するタイミングで
引渡しの条件や日付などの売却スケジュールも確認しましょう。
4.不動産売買契約を結ぶ
流れとしてざっくり4つに分けましたが
最後に不動産の売買に関する契約「不動産売買契約」を結びます。
不動産売買契約書などの書類にサインや印鑑を捺し
内容や価格を再度確認し、問題なければ契約が締結します。
契約書記載の期日に買取金額が入金されたら買取は完了です。
ここの流れが終わりに向かうまでに
問題や障害は少しばかりでてくると思いますが
ほとんどが不動産会社が手続きや指示してくれるので
密なコミュニケーションを取るように
心がけましょう。
【まとめ】
「心理的瑕疵のある物件」とは
不動産売買に影響するほど心理的抵抗を感じる瑕疵が存在する物件のことをいいます。
事故物件は通常の物件より
買取価格が20~30%ほど下がるだけでなく
上記のような理由から、買取業者によって買取査定額は大きく異なります。
どの買取業者で事故物件を買取してもらうべきか悩んだ場合
以下のポイントを参考に選ぶとよいでしょう。