事故物件を売るにはどうしたらいいの？売却方法は「買取」がいいの？
「事故物件」という言葉を聞いたことがある人は
多いのではないでしょうか？
事故物件には心理的な不安や抵抗感があるため、
売り出しても需要が低く価格も下がるのが一般的です。
事故物件の価格は
「原因となった事件・事故の内容」によって大きく異なりますが、
通常の物件より20~30%は下がってしまいます。
訳あり物件に特化している買取業者であれば、
事故物件を取り扱うノウハウが豊富なため、
高額かつ最短数日のスピード買取が可能です。
【心理的瑕疵】
事故物件とは、
一般的に物件内で誰かが死亡したなどの事実がある不動産を指します。
瑕疵は、日常生活でほとんど見かけない漢字だと思いますが、
「キズ」「欠陥」を意味します。
瑕疵は、
「心理的瑕疵」「物理的瑕疵」「法律的瑕疵」「環境的瑕疵」に分けられ、
その中の心理的瑕疵は、事故や事件、
自殺などの心理的なストレスにかかわる瑕疵を表します。
・火事で人が亡くなった
・殺人事件があった
・自殺が行われた
・孤独死があった
など、心理的瑕疵のある物件 ＝ 事故物件
告知義務
売りたい不動産に心理的瑕疵がある場合なら
そのことを事前に買主へ伝える告知義務が発生します。
国交省より事故物件のガイドライン案が公表されたことで、
事故物件の定義を明確にする動きが強まりましたが、
いまだ法律レベルで明確化されてはいません。
●過去に殺人事件、自殺、事故死が生じた場合は告知義務あり
●原因が明らかでない死亡が生じている場合も告知義務あり
●老衰、持病による病死などの自然死は告知義務なし
●自然死の場合でも長時間放置され特殊清掃が必要になった場合は告知義務あり
ガイドライン案によると、
基本的に自然死は告知義務がないようですが、
長時間の放置によって特殊な清掃が必要となった場合は告知義務が発生するようです。
告知義務の時効について
事故物件には、特に時効が設けられていないので、
何年経っても告知義務は発生します。
不動産売買の世界では、
転売が繰り返されて所有者が変わるうちに
事故物件であることが引き継がれなくなる、
といったことはよくありますが、
事故物件の売主が物件を高く売るために意図的に「隠す」ことはNGです。
告知義務に違反した場合、
(事故物件であることを隠して売却してしまった場合)
後から買い主に損害賠償を請求されてしまったり、
契約の取り消しを求められてしまったりなどの、
大きなトラブルに発展してしまう可能性があります。
正直に告知をして価格が下がってしまうのは非常に惜しいことですが、
告知義務は必ず怠らないようにしましょう。
【事故物件の売却方法は？相場はどのくらい？】
事故物件は売却できますが、
一般的な物件に比べるとやはり買取価格は安くなってしまいます。
事故物件とはいっても
「一般的な物件よりも安く買えるから嬉しい」といったニーズもあります！
自然死：2割程度減
自殺：3割程度減
殺人事件：4~5割程度減
あくまで目安の相場価格になります。
これらの相場は、物件の状態や状況によっても大きく変動しますし、
売り方や不動産業者によってまた大きく異なります。
【売却方法は仲介？それとも買取？】
不動産の売り方は大きく分けて「仲介」と「買取」の二種類があります。
【仲介のメリット】
・契約が成立した場合、高値で売れる可能性がある
(自分の希望する価格で売却できる)
【仲介のデメリット】
・売却までに時間がかかってしまったり、
買い手が現れなかったりするケースがある
・リフォームなどを施さないと売れにくい
・不動産業者を通じてではあるものの、
個人の第三者相手の契約になるため、契約のトラブルリスクがある
・業者によって、売却価格の査定額が大きく異なる場合がある
「不動産業者買取」 買取は不動産業者が直接買主となるため、様々なメリットがあります。
【買取のメリット】
・売却手続きが完了すれば、即現金化される
・不動産業者が直接買取をしてくれるので、トラブルのリスクが少ない
・リフォームやクリーニングをしなくても、現況のまま売却できる
【買取のデメリット】
・すべての不動産業者が買取に対応しているわけではないので、
不動産業者を探すのが大変
・業者によって、買取価格の査定額が大きく異なる場合がある
ココがポイント！！！
専門業者(事故物件などの訳あり物件を専門に取り扱っている業者)に、
買い取ってもらうのがデメリットを削減する方法です。
事故物件専門の買取業者は、
買取後の物件の取り扱いについてノウハウを持っているため、
他の業者より高値で積極的に買い取りをしてくれるというわけです！
仲介でも買取でも事故物件扱いの実績がある会社をえらびましょう。
【まとめ】
一般的な不動産よりは相場は下がってしまうものの、
売却方法さえ工夫すればスムーズな売却も夢ではありません。
【売却の場合】
・高く買い取ってくれる事故物件専門業者を探す
【仲介の場合】
・できるだけマイナスイメージを抱かれない状況で売りに出す
（ハウスクリーニング・建て替えなど）
また、いずれの場合においても告知義務は絶対です。
不動産会社にも買主にも瑕疵は隠してはいけません。
告知義務を怠った場合には、
民事上の訴訟トラブルにも発展する可能性があります。
株式会社コーユーでは、
お客様に寄り添った接客を心がけ、わからないことや
不安なことなどお気軽にお申しつけいただければと思います。
ご相談だけでも構いません
不動産経験20年以上の営業フタッフが承ります。