不動産を売却したい！売却の注意点ってあるの？
「不動産を売却するときの注意点ってあるの？」
「不動産を売却するときの注意すべき内容を詳しく知りたい」
この記事では不動産売却を検討している方が抱えている上記のような疑問を解決していきます。
不動産を売却する際に注意すべき点は多くあり、高額な資金が動く不動産売却で、注意点を知っておくことは非常に重要です。
もし、知らない場合は騙されるなどのリスクがあるため、危険だと言えます。
そこで、東京の小岩で40年以上不動産売買を行っている不動産売却のプロが不動産売却の注意点について売却手順に沿って解説します。
最後まで読んで、不動産を売却時の注意点を掴んでください。
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1.不動産売却依頼前の注意点
まず、不動産売却を不動産会社に依頼する前に準備しておくポイントは次の２つです。
■目的にあった売却方法を選ぶこと
■売却価格の相場を調べておくこと
それぞれについて説明します。
1-1.目的にあった売却方法を選ぶ
まず、最初に行うことはどういった目的で売却するかを整理することです。
例えば、「事業資金が必要ですぐに売却したい」であったり、「多少時間がかかっても高く売りたい」などの目的があります。
このように目的や状況を整理することで、不動産の売却方法を選ぶことができます。
不動産の売却方法については、以下の表を確認してください。
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売却方法 |
特徴 |
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不動産会社の仲介による売却 |
売却までの時間は掛かるが、買い取り価格が高い |
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不動産会社による直接買い取り |
売却価格は相場の7割程度になるが、買い主を探す必要がないため、最短で1週間程度で売却可能 |
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買い取り保証付きの売却 |
一定期間で売却できない場合に、媒介契約を結んだ不動産会社に買い取ってもらう契約 |
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任意売却 |
住宅ローンを滞納し、返済できない場合に、債権者の合意を得て売却する方法 |
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リースバック |
不動産会社が直接買い取り、売却後も賃貸契約をして自宅に住み続けることができる。売却価格や売却スピードは不動産の直接買い取りと同様の特徴を持っている |
上記の売却方法から自身に合った売却方法を選ぶことが重要です。
1-2.売却価格の相場を調べる
売却価格の相場を調べることで、自身の中に目安を持っておくことが重要になります。
理由は、不動産会社が提示する額が必ずしも正確な価格ではないからです。
そのため、不動産会社の査定価格と相場を比較することで不動産会社の信頼性を見極めることができます。
なお、近隣の相場を調べる方法は不動産会社のサイトやチラシで似た条件の売却価格を見ることで可能です。
その際は、エリアや間取りなど出来るだけ条件を合わせるようにしてください。
2.売却を開始してからの注意点
売却を開始してからの注意点は次の3つです。
■複数の不動産会社に査定依頼する
■依頼する会社の実績を確認する
■安易に専任媒介契約を締結しない
それぞれについて説明します。
2-1.複数の不動産会社に査定依頼する
複数の不動産会社に査定を依頼することで不動産会社の比較検討が可能です。
査定結果と相場を比べることで、不動産会社の信頼性がわかります。
例えば、不動産会社の査定金額が周辺相場よりも大幅に違う場合は、信頼性があまりない不動産会社である可能性が高いです。
2-2.依頼する会社の実績を確認する
依頼する会社の実績を確認することも、不動産売却を成功させるうえで非常に重要です。
不動産会社のホームページなどから創業年数や取り扱い不動産などを確認することで信頼性がある程度わかります。
例えば、創業年数が古い会社のほうが新しい会社よりも実績が豊富で信頼性が高い場合が多いです。
意外と忘れがちですが、不動産会社の実績を確認することを忘れないようにしてください。
2-3.安易に専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結しない
媒介契約の専属専任媒介契約や専任媒介契約を不動産会社と安易に結ぶことはおすすめしません。
その理由は、悪徳な会社と契約してしまっても他の会社と契約出来ないためです。
媒介契約とは不動産会社に売却先を見つけてもらう契約で、この契約には3種類あり、それぞれ違う特徴を持っているため理解しておくことが重要になります。
特徴を簡単にまとめたものを表にしたので、確認してみてください。
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項目 |
一般媒介契約 |
専任媒介契約 |
専属専任媒介契約 |
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契約できる不動産会社 |
複数の会社依頼可能 |
契約は1社のみ |
契約は1社のみ |
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レインズへの登録義務 |
登録義務なし |
契約から7日以内登録 |
契約から5日以内登録 |
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定期報告 |
報告義務なし |
14日に1回以上 |
7日に1回以上 |
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自身で買い主を見つける |
不動産会社の仲介なしで売却可能 |
不動産会社の仲介なしで売却可能 |
不動産会社の仲介が必要 |
|
契約の有効期間 |
規定はないが、行政の指導により3ヶ月が一般的 |
最長3ヶ月 |
最長3ヶ月 |
専属専任媒介契約と専任媒介契約には囲い込みのリスクがあります。
囲い込みとは、不動産会社が仲介手数料を売り主と買い主の双方から得るために、他の不動産会社が物件の取り扱いを出来ないようにすることです。
専任媒介契約と専属専任媒介契約にはこういったリスクがあるため、本当に信頼できる会社とだけ契約を結ぶようにしてください。
3.売買契約時と契約後の注意点
売買契約時と契約後の注意点は以下の2つです。
■契約前に契約内容を確認する
■物件の問題点をすべて買主に伝える
それぞれについて説明します。
3-1.契約前に契約内容を確認する
契約を締結する前に売買契約書に記載されている内容をよく確認するようにしてください。
契約書には、売却価格やトラブルが起きた際の責任範囲などが記載されています。
そのため、良く確認しておかないと、自身に不利な内容が記載されているかもしれません。
自身に不利な条件であっても一度契約を結んでしまうと、契約内容を変更するのは非常に困難です。
また、買い主とした口約束についても、できるだけ契約書に加えるようにしてください。
記載することによって裁判などで争う際の根拠になります。
3-2.物件の問題点をすべて買い主に伝える
もし、物件に問題点がある場合は隠さずに伝えることが重要です。
不動産は売却したらすべて終わりとはならないからです。
売り主には契約不適合責任というものがあり、売却した不動産が契約内容と違う場合には、売り主が修繕する必要があります。
例えば、売却後にシロアリ被害が見つかった場合は、売り主が対処しなくてはいけません。
このように売り主は売却後も不動産に対して契約不適合責任を負っているため、問題点を必ず買い主に伝えることが重要です。
4. まとめ
売却を成功するためには周辺の相場を知っておくなどの様々な注意点を押さえておく必要があります。
不動産売却は非常に高額な取引のため、注意点を良く理解しておかないと大損をしかねません。
不動産売却を成功させたい方は、この記事で紹介したポイントを参考にするようにしてください。